万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式俄罗斯乌克兰什么时候结束战争明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yu俄罗斯乌克兰什么时候结束战争án)宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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