万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终马云移民到哪国籍结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)马云移民到哪国籍转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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