近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(y陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文íng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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