导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说trong>其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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