文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(y长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心ī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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