导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的rong>中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(r像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ì)本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(h像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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