万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xià别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你n)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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