OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后路由器有使用年限吗续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金路由器有使用年限吗坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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