万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位没带罩子让捏了一节课感受于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào没带罩子让捏了一节课感受)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙没带罩子让捏了一节课感受、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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