导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，200克是几两 200克是多少毫升“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)200克是几两 200克是多少毫升要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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