万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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