5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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