近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(d公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表公立小学一年级收费标准表情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表