导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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