文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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