5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí法西斯国家有哪几个)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者法西斯国家有哪几个资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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