饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(z安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的he)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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