万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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