OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(浙k是浙江哪个城市的ne-height: 24px;'>浙k是浙江哪个城市的huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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