饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查(c割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思há)处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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