文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(niá幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导n)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(d幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导ì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qi幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导án)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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