文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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