5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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