饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚(lì)按照成交价格越高、服务费率(订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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