近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些p>

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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