“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下(xià)今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不(bù)是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩了(le)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的(de)资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市(shì)，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房(fáng)企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而(ér)然(rán)就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自202118krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行业(yè)主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的(de)公(gōng)司(sī)，它们分别是(shì)富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎn18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗g)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物(wù)业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部(bù)分(fēn)项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调。

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