OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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