近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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