导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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