导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。<一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27/p>

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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