导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。之字是什么结构的字，近字是什么结构>

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí之字是什么结构的字，近字是什么结构)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在之字是什么结构的字，近字是什么结构统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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