饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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