近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎ一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万n)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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