OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江RE微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人IT因其一季(jì)报中披露的张江光大园微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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