5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

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　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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