5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yà唐山大地震和汶川大地震哪个严重o)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势唐山大地震和汶川大地震哪个严重，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng唐山大地震和汶川大地震哪个严重)个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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