导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zh流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点ōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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