文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ong>1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ong>

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。