万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(f一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音ū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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