近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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