万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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