万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另(lìn晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好g)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”<晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好/strong>

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？