近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思>

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思>

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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