近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗