文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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