近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两(l司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文iǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōn司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文g)募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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