文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(ch抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗éng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎ抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗n)带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗