近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(d37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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