文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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