导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人绥化去年疫情 绥化是几线城市均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　<绥化去年疫情 绥化是几线城市/p>

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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